南都制图 柴丹 南都制图柴丹[惠州重点房企调查]“旺市不乱，淡市从容”房企依旧扎根惠州木棉花带来的嫣红并没有让这个城市的三月充满更多春意，以至于更多的房地产人还没有来得及收拾上年的悲伤而不得已再上路。和上年彼时相比这种悲伤来得似乎更彻底，3月整个惠州区域在售楼盘至少超过80个楼盘降价、打折证明了这一点，而同期2014年仅有雅居乐白鹭湖在市场降价博得广泛关注。更多人的观点是2015年惠州房地产的局势依然不会比2014年更乐观，在光耀轰然倒下带给行业的震撼还依然历历在目时，坊间一家本土房企岌岌可危的消息再次充斥行业江湖。《惠州你被谁抛弃》的文章在微信上广泛流传也或许戳中了行业痛点，但一个不可忽视的事实是，无论是品牌房企还是本土房企在惠州市场都开始有意地收缩战线，追求产品的去化速度和资金的走转率，开始不再盲目求快，拿地也开始谨慎缓慢，惠州房地产市场是否真的在被抛弃？万科尽力将项目做好 外拓才有好效果在售主要项目：万科双月湾2015年供应量：2015年万科在惠州仅万科双月湾一个项目在售，预计将有9万平方米供应面积，其中包括78平方米高层及58-78平方米洋房。土地储备：今年万科不准备在惠州开发新项目，目前在大亚湾大甲岛有一定土地储备量。房企表态作为当仁不让的“地产大佬”，万科进驻惠州至今已有5年时间。其位于惠城区的项目万科金域华府占地仅十几万平方米，却持续开发七年，其间价格甚至曾低至3字头。滨海旅游大盘万科双月湾又以深圳市场为导向，在《惠州，你被谁抛弃》中，笔者笑称“大哥已无心恋战”。万科惠州相关营销负责人韦磊在接受南都记者采访时认为该文章纯属个人观点，其不予置评。据了解，万科位于惠城的金域华府销售今年基本结束，接下来万科将把主要精力放在惠东滨海沿线的万科双月湾项目上。目前滨海片区同质化竞争趋于激烈，韦磊称接下来万科将尽力将项目做得更好，在项目拥有足够吸引力的前提下，往外拓客才能取得较好效果。其同时表示近期陆续祭出的降息降准等政策利好对惠州楼市将有正向影响，整体楼市将逐渐趋好。未来战略接下来万科双月湾将对自身配套设施及内部运营机制进行升级，今年将开通水上活动中心、海上栈桥、新运河等，对于已相对成熟的商业配套，今年将会对商家进行完善。 采写：南都记者 陈博保利若想真正活跃，需要政策大利好支撑在售主要项目：保利山水城、保利阳光城 2015年供应量：2015年保利置业旗下两大老盘保利山水城和保利阳光城继续推货，预计推货面积达10万平方米，销售目标为4亿-5亿元。位于惠博片区的保利山水城上半年将推出一期独栋别墅及四期部分尾货，产品类型涵盖别墅及洋房。12月初或根据市场情况再推部分新品，全年推货量预计6万-7万平方米。保利阳光城今年依旧主推一期洋房。土地储备：目前保利置业在惠州暂无其他土地储备，但保利阳光城总建筑面积约80万平方米，计划分四期开发，现只开发了第一期，预计七八月份开发第二期，后续货量较大。曾凭借山水城大手笔进军惠州市场的保利置业此前表示，保利进入一个城市绝不会单盘作战，然而几年时间一晃而过，除了深圳客导向的惠阳保利阳光城，保利山水城依然孤军奋战。对此，惠州保利龙胜房地产开发有限公司副总经理阴文启表示，整个惠州市人口数量仅400多万，其中惠城区只有110多万人口，加上人均收入不高，消费水平偏低，自身需求消化能力有限。每年近1000万平方米供应面积入市的大体量让去化缓慢的惠州楼市措手不及，前几年惠州尚有部分深圳客“撑起半边天”，但由于房价升值空间有限，目前外地客的入市热情基本降温。另外，除了土地成本相对低廉，惠州建筑成本与一线城市相差无几，房价却始终处于洼地，这些因素也极大影响开发商的投资热情。阴文启同时认为，市场上相继传出的信贷“松绑”、降息降准等利好消息对惠州楼市影响并不大，购房者不会因利率略降低便匆忙出手，其考虑更多的是房子的升值空间。今年各大开发商的开工面积都会压缩，以尽快去库存。惠州楼市若想真正活跃起来，需要政策上的大利好来支撑，比如深莞惠一体化的推进、政府按比例实现公益配套投入等。今年保利置业的营销策略主要以市场为导向，战线将放在保利山水城及阳光城两个项目上。未来若出现位置好、周边配套可满足社区业主需求的项目，保利也会积极出手，但不会盲目。 采写：南都记者 陈博方直集团未来房企将进入拼专业良性发展模式在售主要项目：君御、东岸、星耀国际、方直广场2015年推货量：整体推售货量约70万-80万平方米。土地储备：方直集团整体储备约300万平方米。针对微信稿提到的情况，方直集团相关负责人作出理性的回应，他认为，惠州一些房企做战略调整主要存在两方面原因：一是“热市跟风，专业者优胜劣汰”。经过2009年的回暖反弹，燥热的房地产市场出现了严重的供不应求的局面，引发了“是房子就能卖钱”的假象，吸引多数非房地产企业转型，涉猎此行业，纷纷前来分杯美羹。但在此后经历了严格的国家调控，这类半路转型的企业目前相当一部分陆续在收缩房地产业务。所以，未来房企将步入拼专业、拼资历、拼品牌的良性发展模式；二是“存量巨大，供大于求”。目前困扰着惠州乃至全国房地产市场的一个关键问题就是存量巨大。因此，未来市场发展主要方向是去化库存。从金融环境和政策环境来看，今年的市场的确会有所好转，但不可忽视的是供应和库存压力，依然会制约市场发展。综合判断，2015年的市场会相对平稳，不太会有太大起伏。这样的环境下，企业发展应该以稳健为主。随着企业的发展与壮大，方直集团业务从惠州大本营陆续扩大到如广州、江门等珠三角其他城市，但仍以惠州为大本营。在2015年，方直集团发展将以稳健为先，在稳中求增长。深化生态城市运营商的战略目标，落实多个配套和商业项目。2015年，将成为方直生态城战略发展的落实年。具体而言，方直集团以城市人居趋势的洞察和生态人居生活的构想，深耕金山湖，以科学、生态、平衡、自由的思想规划板块功能和人居形态，历经十年，金山湖已经成为惠州的高端生活住区，方直集团将以珑湖湾、城市时代、方直东岸、方直君御、方直星耀国际、方直广场，六盘齐发引领惠州未来人居方向。采写：南都记者 古优裕隆生企业(集团)有限公司“不打折、不抬价、不卸责”从容应对在售主要项目：隆生东湖9区、隆生文岭西堤、隆生金山湖花园1区2015年供应量：2000套左右(存量)。土地储备：未透露隆生相关负责人称，无论惠州房地产市场如何波谲云诡，这里依然是隆生耕耘的重要战场，旺市不乱，淡市从容。“能在惠州做爷爷，何必出去做孙子”扎根惠州是隆生的安身立命之基，为此隆生制定了“三不”营销策略—“不打折、不抬价、不卸责”。不仅要将房子销售出去，让业主买了房子以后不后悔，认为物有所值。规范健全价格体系，坚持折扣底线，对所有的购房者一视同仁。隆生依然坚持在市政、房产两条腿走路走得更快更稳。从长期来说仍将立足本土，继续深耕惠州，在经营好企业的同时，全面助力城市的可持续化发展。由“区域性的专业房地产开发商”，向“城市发展运营商”嬗变的目标，使市政工程与房地产项目挂钩，成为一个良性互动的产业链条。根据地产发展需要，把市政建设当成一个新常态，最终成为一项产业去经营。采写：南都记者 蒋奇政合生创展产品转型迎合市场需求在售主要项目：帝景湾(尾盘和酒店、办公用地地标建筑用地尚未开发)、水口上观国际、愉景湾、滨海城、时代城(大亚湾响水河项目)、惠东范和港大桥在桥的右端项目(去年年底拿地)2015年供应量：整体可售50亿元，目标17亿元。土地储备：已公布的有6个项目，总土地储备至少1000万平方米以上，至少还可供开发10年。合生东部区域营销负责人曹珂在受访时，承认最近几年合生在产品的规划、后期的配套上都在做比较大的修正。此前合生集团主要的产品单位和核心竞争力皆定位于中高端，体现在产品的定位、配套的起点上导致户型偏大，现在合生开始了较大的转型，产品上开始以刚需为主，前期的产品规划和后期的定位，物业管理也开始进行修正向刚需项目转型，目前看来这是符合市场需求的。在集团的五大区域中，惠州还是主要的战场，集团对惠州的市场也相当认可，鉴于惠州市场的良好发展潜力和成长性，合生在惠州还会加强对重点项目的投入，提升其产品标准，配套。合生在深莞惠区域未来几年还是以惠州为主战场，并且在惠州区域适当情况下还会加大投入，去年年底还拿了一块地，未来10年合生依然会深耕惠州市场。中信地产深惠合并实质是深耕惠州在售项目：中信新城、中信凯旋城、中信水岸城、中信汤泉、中信城市广场(预计年内可售)2015年供应量：尚未透露可售项目套数，但2015年中信的预计销售目标约为30亿元。土地储备：中信地产目前在惠州的土地储备有占地近450万平方米，近800万建筑面积。中信惠州区域公司负责人章毓钟称，中信惠州公司和深圳区域内公司合并，并不意味着削弱惠州区域的战略地位。中信有四分之一的土地储备在惠州，深惠合并实际上更是深耕惠州市场的表现，从房地产战略而言，这不是放弃惠州，而是深耕惠州。中信地产是一个大平台，公司合并后实际上对惠州市场更有利，比如在融资渠道上会更畅通，而且，中信在深圳有非常好的客户基础，这些客户群体会随着中信惠州、深圳公司合并而进行很好的融合导流，为惠州市场提供更好的基础。中信在惠州要实现突破必须要改变，合并即是改变的方式之一，这也是管理上的一个创新。目前中信参与市政建设、投资医院、银行和证券，已经完全融入了惠州城市生活房地产投资方面，已有项目持续发力，江北的新项目也将启动，这都是源于对惠州市场的看好。未来还是会继续深耕惠州市场，今年还有一个新项目江北城市广场预计启动。和天下惠州仍是集团未来布局重点在售主要项目：和天下天玺湾2015年推货量：30万平方米，其中天玺湾10万平方米，T ST A R时尚假日广场20万平方米。土地储备：博罗佳兆业东江新城旁边还有一块5000亩的客家源项目。广东和天下集团营销策划中心总经理周九洲认为，据他了解，万科的确没有在惠州继续拿地，但中信、中洲这些企业在惠州的布局都很大，项目体量巨大，看不出任何有打算撤离惠州的迹象。和天下集团同样会继续深耕惠州，惠州市场依然是和天下集团未来的布局重点。谈及对惠州楼市的判断，周九洲认为，去年惠州的大批刚性需求被压抑，今年在从中央到地方诸多利好政策的刺激之下，必然会推动惠州市场稳步上扬，现在市场的信心已经在逐步回暖，一些热点楼盘卖得都还不错。预计今年的成交量会比去年好，按照这种情况，一些企业的资金面好转之后，就会上调价格。和天下集团今年重点推出的项目是拥有36万平方米大体量的商业项目T STAR时尚假日广场。周九洲称，如果博罗客家源项目江边市政道路能早点竣工，该项目最快将会今年动工。采写：南都记者 古优裕大隆不消化存量房，贸然拿地不现实在售主要项目：大隆财富广场、星月城20 15年供应量：大隆集团2015年在惠州区域共计两个在售项目，分别是大隆财富广场以及江北7号地块星月城项目。其中大隆财富广场主要推售10万平方米的写字楼与3万平方米的精装公寓产品，在售户型面积介于45-68平方米之间，预计销售目标为4亿元。星月城目前已建设至12楼，预计在8月份推出首期80-120平方米二至三房新品。土地储备：大隆接下来在下角有两块土地储备量，具体开发时间待定。近期疯狂肆虐惠州地产微信朋友圈的《惠州，你被谁抛弃》一文中，笔者将大隆等本土房企的现状描述为“罗衾不耐五更寒”。本周三上午，大隆集团相关营销负责人裴杏枢在受访时称资本具有逐利性，哪里有钱赚便往哪里投。在整体楼市下行的趋势下，不排除惠州部分房企已在考虑转型。今年以来，利好政策陆续出台，多数房企正处于观望期。未来投资无疑更多是机会性选择，大型品牌房企由于拿地规模较大，将趋向于在惠州加大经营力度，若有利可图也不排除拓展新项目。但本土房企尚且存在去库存的问题，如果没有消化存量房，贸然拿地开发根本不现实。谈及对惠州楼市2015年趋势的看法，裴杏枢表示，房地产行业经过前几年的高速发展，目前已步入一个新常态发展阶段，无论是拿地决策、成本控制还是营销手法都必须以利润和资金周转为导向。目前惠州楼市主要问题表现在供求矛盾过于突出，当投资市场难以有效拉动的情况下，只能依靠刚需产品带动。但惠州每年人口增长和产业增值相对有限，加上房地产去化面积逐年有所回落，开工与施工面积却不断增长，供求失衡依然存在。相比2014年，今年惠州楼市相对平稳，但整体不容乐观。今年营销战略主要以圈层营销为主，由于项目定位为城市综合体，接下来将通过专门拜访、高端圈层协会资源整合来进行推广。采写：南都记者 陈博金宝集团楼市理性不可能出现崩盘在售主要项目：东鑫广场北区，星月天地2015年推货量：东鑫广场住宅3万平方米，商业3平方米，星月天地大概有几万平方米货量推出，具体多少尚未确定。土地储备：东江工业园区还有一块4万平方米地块，小金口有一块10万平方米物流仓储用地，江北惠州大道旁有一块三旧改造项目地块，接近3万平方米。广东金宝集团总裁萧宇平受访时认为，《惠州，你被谁抛弃？》这篇广受关注的微信里面提到的部分内容有一定道理，比如涉及的万科、合生、保利，这几年在惠州市场确实表现平淡，没有新项目和土地储备，这些外来品牌房企资金雄厚，如果在惠州市场没有下一步动作，也有可能意味着他们将会转战其它城市。但对于惠州本土的房企，由于实力所限，多数就只能在惠州谋求发展，如果市场不好，对他们的考验就更加严峻。尽管今年信贷层面、金融层面都有一些利好政策出台，对楼市会产生正面刺激，但今年的经济增长目标下调至7%左右，比去年还下降了0 .4个百分点，经济大环境不乐观，加上惠州楼市存量太大，对于惠州的房企而言，仍然存在较大的销售压力。总体而言，惠州楼市还是比较理性，不可能出现崩盘，房企需要采取更积极的对策，尽快改善资金面。如果说乐观，也是谨慎乐观。去年，金宝集团基于自身开发节奏和对市场情况的判断，转让了此前在仲恺陈江拿下的17万平方米地块，今年主要任务是完善东鑫广场项目，把南区、北区都建好，入市推售。此外是与大隆合作开发的星月天地项目，今年入市。而另外三块储备土地，金宝方面表示，要综合公司情况和市场行情决定何时启动，目前尚无时间表。言下之意，要等市场好转。采写：南都记者 古优裕日升昌稳扎稳打力求做一个即成功一个在售主要项目：日升昌天誉2015年供应量：日升昌天誉项目一期2015年供货量约6万平方米，总货量约300套，带商业预计总金额7亿元左右。土地储备：日升昌在惠州区域内的土地储备主要集中在外围市场，在博罗、大亚湾、惠东县城以及巽寮湾都有土地，现在尚处于前期开发规划设计阶段，预计总土地储备约60万平方米。惠州日升昌营销总监孙洪钟在受访时称，日升昌并没有撤退惠州市场的意图，相反日升昌还是会坚持自己的开发理念和特色，扎根于惠州本土，致力于惠州房地产的开发，稳扎稳打，开发量也不会太大，但力求做一个成功一个，做出品质，打造品牌，争取诚信经营，给到日升昌的业主和购房者最大最好的预期。虽然现在房地产市场环境并不理想，天誉项目的客户群也在发生变化，但日升昌坚持给注重品质、舒适度的人群提供更好的房子的目标并没有变化，在2015年日升昌会针对市场变化，在产品结构、户型定位以及服务质量上争取做到更好，第一期已经定型了，第二期产品可能会根据市场进行调整。今年集团暂时没有拿地的打算，还是主要以坚持开发日升昌天誉项目为主，未来还是继续扎根惠州。